Acar Hukuk ve Danışmanlık Bürosu Olarak Kira Hukukuna Yaklaşımımız

Antalya merkezli olarak faaliyet gösteren Acar Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, kira hukuku alanında hem mülk sahiplerinin hem de kiracıların karşılaştığı hukuki sorunlara çözüm odaklı, güncel mevzuata dayalı ve etkili stratejilerle yaklaşmaktadır.

Kira ilişkileri çoğu zaman uzun soluklu, duygusal ve ekonomik boyutları olan anlaşmalardır. Bu nedenle yalnızca teknik bilgiyle değil, aynı zamanda müvekkilin ihtiyaçlarına duyarlı ve pratik çözümler sunan bir bakış açısı gerektirir. Biz, Acar Hukuk olarak;

• Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve gözden geçirilmesi

• Kiracı tahliyesi işlemleri ve tahliye taahhütnameleri

• Kira bedeli tespiti ve uyarlama davaları

• Kira alacaklarının tahsili ve icra takibi

• İhtiyaç nedeniyle tahliye süreçleri

• Yeni malik tarafından tahliye işlemleri

• Depozito iadesi ve zarar tespiti gibi konularda uzmanlaşmış bulunmaktayız.

Her uyuşmazlığın farklı dinamikleri olduğu bilinciyle, müvekkillerimizin haklarını en etkin şekilde korumayı ve süreçleri hızla sonuçlandırmayı hedefliyoruz.

 Kira Hukuku Hangi Konuları Kapsar?

Kira hukuku, sadece kira sözleşmesinin başlangıcını değil, sözleşmenin sona ermesini, yenilenmesini, uyarlanmasını ve bu süreçlerde doğabilecek tüm uyuşmazlıkları da kapsar. Bu bağlamda hukuki danışmanlık sunduğumuz başlıca alanlar:

Kira Sözleşmelerinin Hazırlanması:

• Hukuka uygun, açık ve tarafları koruyan sözleşmeler hazırlanması

• Belirsizlikleri önleyici özel hükümlerin eklenmesi

 Kira Artışı ve Bedel Uyarlaması:

• TÜFE oranları çerçevesinde yasal artışların yapılması

• Aşırı ifa güçlüğü hallerinde uyarlama davası açılması

 Tahliye Süreçleri:

• Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliyeler

• Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye

• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye

• Kiraya verenin ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye

• Yeni malik tarafından yapılan tahliyeler

 Depozito ve Tazminatlar:

• Güvence bedelinin geri alınması

• Kiralananın zarar görmesi halinde tazminat talepleri

 İcra Takipleri ve Alacak Davaları:

• Kira alacağının tahsili için ilamsız tahliye ve icra işlemleri

• Kiracının borcunu ödememesi durumunda hızlı sonuç alma yolları

Kira Hukuku Nedir?

Kira Hukuku, bir taşınır ya da taşınmaz malın (örneğin konut, işyeri, arsa, araç) kullanım hakkının belirli bir bedel karşılığında geçici süreyle bir başkasına verilmesini ve bu ilişki kapsamında tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenleyen hukuk dalıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 299. ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olan kira ilişkisi, özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından özel kurallara tabidir. Bu alandaki düzenlemeler hem kiracıyı hem de mal sahibini (kiraya vereni) dengeli şekilde korumayı amaçlar.

 Kira Hukukunun Kapsamı Nedir?

Kira hukuku birçok alt başlığı kapsar. En yaygın ve hukuki uyuşmazlıklara neden olan konular şunlardır:

• Konut ve işyeri kiraları

• Kira sözleşmesinin hazırlanması ve yorumlanması

• Kira bedelinin tespiti ve artırımı

• Kiracının tahliyesi

• Kira süresi ve yenilenmesi

• Kira sözleşmesinin feshi

• Depozito (güvence bedeli) iadesi

• Tahliye taahhütnamesi geçerliliği

• İhtiyaç nedeniyle tahliye

• Yeni malik tarafından tahliye

• Kiracının kira borcunu ödememesi

Bu alanlar hem mal sahibi hem kiracı açısından ciddi sonuçlar doğurabileceğinden, hukuki destek alınmadan işlem yapılması risklidir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Özel Hükümler

Konut ve işyeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu’nun 339–356. maddeleri arasında özel olarak düzenlenmiştir. Bu hükümler büyük oranda emredici niteliktedir, yani taraflar bu hükümlerin aksine sözleşme yapamazlar. Örneğin:

• Kira artışı en fazla TÜFE 12 aylık ortalamasına göre yapılabilir.

• Kiracının izni olmadan erken tahliye mümkün değildir.

• Depozito miktarı, 3 aylık kira bedelini aşamaz.

• Kiracıya keyfi tahliye bildirimi yapılamaz, yasal nedenler gerekir.

 

 Sıkça Sorulan Sorular (SSS) – Kira Hukuku

​

1. Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mıdır?

Hayır, yazılı olması zorunlu değildir; ancak yazılı sözleşme tarafların hak ve yükümlülüklerini ispat açısından çok daha güçlü bir delildir. Özellikle ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda yazılı sözleşme büyük kolaylık sağlar.

2. Kira artışı her yıl nasıl belirlenir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı, 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasını geçmemek şartıyla yapılabilir. Taraflar bu oranın altında bir artışta anlaşabilir, ancak üzerinde bir oran kararlaştırılamaz.

3. Ev sahibi istediği zaman kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır. Kiracının tahliyesi ancak Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen yasal sebepler ve prosedürler çerçevesinde mümkündür. Bunlar arasında:

• Tahliye taahhütnamesi,

• Kiranın ödenmemesi,

• İhtiyaç nedeniyle tahliye,

• Yeni malikin tahliye talebi gibi durumlar yer alır.

4. Tahliye taahhütnamesi nedir, geçerli olması için ne gerekir?

Kiracı tarafından kira sözleşmesinden sonra imzalanan ve belli bir tarihte evi boşaltmayı taahhüt eden yazılı belgedir. Geçerli sayılabilmesi için:

• Taahhütnamenin kira sözleşmesinden sonra düzenlenmesi,

• Kiracının serbest iradesiyle imzalaması,

• Belirli bir tarih içermesi gerekir.

5. Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı ne yapılabilir?

Kiracı, kira borcunu ödemezse:

1. Noter veya avukat aracılığıyla 30 günlük ödeme ihtarı gönderilir.

2. Bu sürede ödeme yapılmazsa, tahliye davası açılabilir. Alternatif olarak, iki haklı ihtar yapılması halinde de tahliye hakkı doğar.

6. Kiracının erken tahliyesi durumunda ne olur?

Kiracı, süre dolmadan çıkarsa kiraya verene kalan dönem için kira ödemekle yükümlü değildir, ancak yeni bir kiracı bulunana kadar geçen sürede oluşan zarardan sorumlu olabilir. Bu nedenle erken tahliyede uzlaşma yoluna gidilmesi tavsiye edilir.

7. Depozito ne kadardır ve ne zaman iade edilir?

Depozito miktarı, en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir. Kiracının tahliyesinden sonra, eğer konutta hasar yoksa ve kira borcu kalmamışsa, 3 ay içinde iade edilmesi gerekir. Genellikle bu bedel vadeli bir banka hesabında tutulur.

8. Yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?

Evet, taşınmaz satıldığında yeni malik, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde noter aracılığıyla ihtar çekmek ve 6 ay içinde tahliye davası açmak şartıyla kiracıyı çıkarabilir. Bu şartlar yerine getirilmeden tahliye mümkün değildir.

9. Kira sözleşmesi süresiz uzar mı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresi sona erse bile kiraya veren, sadece belirli sebeplerle (ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü vb.) 10 yıl boyunca sözleşmeyi feshedemez. Kiracı isterse sözleşmeyi her yıl yenileyebilir.

10. Kiracı evde hasar bırakırsa ne yapılabilir?

Kiracının kullanımından kaynaklı zararlar varsa, bunların onarımı için depozitodan kesinti yapılabilir. Zarar depozitoyu aşıyorsa, alacak davası açılabilir. Bu nedenle tahliye sırasında tespit tutanağı düzenlenmesi önemlidir.

11. İş yeri kiralarında farklı kurallar var mı?

Evet. Özellikle uzun süreli işyeri sözleşmelerinde farklılıklar olabilir. Ancak 2012 sonrası sözleşmelerde, işyeri kiraları da konut gibi TÜFE sınırlamasına ve özel hükümlere tabidir. Taraflar bu hükümleri sözleşmeyle değiştiremez.

12. Kira borcuna ilişkin faiz oranı nedir?

Kira borcunun zamanında ödenmemesi durumunda, borçlu temerrüde düşer ve kanuni faiz uygulanır. Sözleşmede aksine bir oran belirlenmemişse, 2025 yılı itibariyle yıllık kanuni faiz oranı %9’dur. Sözleşmede belirlenmişse bu oran esas alınır.

13. Ev sahibinin tadilat yapma hakkı var mıdır?

Kiraya veren, kiralananı kiracının rızası olmadan tadil edemez. Ancak zorunlu onarımlar (örneğin su tesisatı, elektrik arızası gibi) için kiracının iş birliği yapması gerekir. Bu durumlarda kiracının kira indirimi veya geçici çıkış hakkı olabilir.

14. Kiracı elektrik, su gibi giderlerden sorumlu mudur?

Genellikle evin kullanımıyla ilgili tüm abonelik giderleri kiracıya aittir. Ancak apartman aidatı gibi bazı ortak giderler, sözleşmeye göre paylaşılabilir. Tarafların sorumlulukları sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

15. Kiraya veren ölürse kira sözleşmesi sona erer mi?

Hayır. Kiraya verenin ölümü kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malikler (mirasçılar) sözleşmenin tarafı olur ve aynı koşullarla devam eder. Tahliye için genel kurallar geçerlidir.

​

Bizimle İletişime Geçin

Kira hukuku konusunda yaşadığınız her türlü hukuki sorun için Acar Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak size yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız. Antalya merkez ofisimizde yüz yüze görüşme ya da online danışmanlık seçenekleriyle yanınızdayız.

​